פסק-דין בתיק ת"א 1508/06

שני תיקים מאוחדים: תיק אחד הינו תביעה כספית שהגיש התובע, איוב חליל חוסני פארוק (להלן: " איוב"), כנגד הנתבעת, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ - סניף עכו (להלן: " עמידר"), לתשלום סך של 121,466 ש"ח בגין עלות תיקון ליקויים הקיימים, לטענתו, בדירתו, וזאת חרף עבודות שיפוץ שביצעה עמידר בדירה ( ת.א. 1508/06 ); התיק השני הינו תביעה כספית שהגישה רשות הפיתוח באמצעות עמידר בבית המשפט השלום בחיפה, כנגד איוב ורעייתו (להלן יכונו ביחד: " הזוג איוב" או " איוב"), לתשלום סך כולל של 195,863 ש"ח בגין חלקם של הזוג איוב בשיפוצים שביצעה עמידר בדירה (159,715 ש"ח) ובגין דמי שכירות מוגנים (9,741 ש"ח), וכן בסעד של פינוי, סעד שנזנח בסיכומיה ( ת.א. 16338/06 ); תביעת עמידר קיבלה מספר חדש בעת איחודה עם ת.א. 1508/06, ומספרה כעת בבית משפט זה ת.א. 1327/07 .

א. רקע עובדתי והשתלשלות כרונולוגית של ההליכים בתיקים המאוחדים :

1.                  איוב הינו תושב עכו בעל זכויות דיירות מוגנת (בהתאם לחוזה מיום 9.3.78) ביחידה מס' 1, בת 3 חדרים, הנמצאת בקומה א' של מבנה 13/107 הבנוי מקירות אבן, בן שתי יחידות דיור, בעכו העתיקה מס' 13, והידועה גם כחלקה 107, גוש 18013, בבעלות רשות הפיתוח, בהתאם לתעודה מיום 18.2.08 שניתנה לפי חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950, ומנוהלת על ידי עמידר, מנהלת רכוש רשות הפיתוח, בהתאם לייפוי כח והרשאה נוטריונים בתוקף מיום 1.1.10 (להלן: " הדירה"). בקומת הקרקע של המבנה, מתגוררים השכן, אברהים ג'ומעה, ומשפחתו.

2.                  המבנה בו נמצאת הדירה, הוכרז כנכס מסוכן, בהתאם להודעות עיריית עכו למנהל סניף עמידר, מהימים 20.2.94, 22.11.95, 3.7.97 ו- 28.6.00.

3.                  ביום 14.2.00 שלחה עמידר מכתב לאיוב, לפיו עליו לפנות את דירתו תוך 7 ימים לצורך ביצוע עבודות להסרת סכנה בדירה שתקופת ביצוען הוערכה  ב- 6 חודשים. במכתבה התחייבה עמידר להשתתף ב- 50% מדמי השכירות של הדירה החלופית שישכור איוב, אך לא יותר מ- 250 דולר ארה"ב לחודש בכפוף להצגת חוזה שכירות.

4.                  בקשת איוב כי עמידר תישא במלוא שכר הדירה החלופית שישכור עד לסיום התיקונים, נענתה, אך איוב לא קיבל אישור בכתב בעניין, ועמידר אף סירבה למסור לו את תכניות העבודה והעלות לביצועה.

5.                  ביום 21.6.00 שלחה באת-כוחו דאז של איוב, מכתב לעמידר בו ביקשה למסור לידי מרשה התחייבות מטעם עמידר לשלם מלוא סכום שכר הדירה החלופי, וכן למסור את תכניות העבודה ועלותה, אך המכתב לא נענה.

6.                  לאחר שהזוג איוב סירב להתפנות מהדירה, הגישה כנגדם עמידר תביעה בבית הדין לשכירות במסגרת ת.ש. 1053/00, וביום 21.11.00 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין איוב לעמידר, במסגרת בש"א 521/00, לפיו איוב מתחייב לפנות את הדירה תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, ועמידר התחייבה להשתתף בהוצאות שכר דירה חלופית במשך תקופת השיפוץ עד לסך של 500 דולר ארה"ב לחודש בכפוף להצגת הסכם שכירות, כאשר הצדדים הסכימו כי אין בהסדר לקבוע את חלקו היחסי של איוב בעלות ביצוע התיקונים, ולצדדים שמורה הזכות לפנות בעניין זה לערכאות.

7.                  בסוף חודש מרץ 2001 פינו הזוג איוב את הדירה לבקשת עמידר. לתצהיר עדותו הראשית, נ/4, צירף איוב עותק מ- "הסכם שכירות בלתי מוגנת" של דירה חלופית בעכו מיום 14.3.04, הנוגע לתקופה שהחל מיום 1.3.04 ועד ליום 28.2.05, לפיו דמי השכירות החודשיים הינם 400 דולר ארה"ב; ועותק של "חידוש הסכם שכירות בלתי מוגנת" מיום 14.3.05, המתייחס לתקופה שהחל מיום 1.3.05 ועד ליום 28.2.06, ללא שינוי בשיעור דמי שכירות.

8.                  ביום 23.2.03 שלחה עמידר מכתב לאיוב בו נדרש להשתתף במחצית מהוצאות התיקונים והשיפוצים בדירה עד לסך של 103,300 ש"ח לא כולל מע"מ. ביום 27.7.03 שלח ב"כ איוב מכתב לעמידר בו ביקש לשלוח לו פירוט כמויות ועלויות התיקונים בדירה.

9.                  ביום 2.6.03 התקשרה עמידר בחוזה קבלנות מס' 3100-013-08 עם חברת מ. אחים שחאדה בע"מ, בדבר עבודות שיפוצים להסרת צווי סכנה במבנה 13/107 ע"ס 303,841 ש"ח, כאשר לפי מסמך א' לחוזה, העבודות תושלמנה תוך 3 חודשים קלנדריים.

10.              ביום 13.7.03 ניתן צו התחלת עבודה, והחלו עבודות התיקונים בדירה, אשר הסתיימו בחודש נובמבר 2003. ביום 31.12.03 הנפיק מהנדס אזור הצפון בעמידר אישור על הסרת הסכנה.

11.              לאחר סיום השיפוצים והתיקונים שלחה עמידר לאיוב דרישות תשלום של חלקו בעלות התיקון, במועדים שונים ובסכומים שונים.

12.              איוב שבבדיקתו את הדירה לאחר תום העבודות, מצא בה ליקויים המסכנים, לדידו, את המגורים בדירה, פנה למומחה מטעמו, המהנדס מרדכי שטיינר, אשר הגיע בחוות דעתו מיום 19.3.04 למסקנה כי הדירה אינה מתאימה למגורים. המומחה העריך את עלות העבודה שהושקעה בדירה על ידי עמידר בסך של 5,000 ש"ח בלבד, ומצא כי עלות תיקון הליקויים הינה בסך של 121,446 ש"ח (לאחר ניכוי הסך של 5,000 ש"ח שעל איוב לשלם לעמידר).

13.              ביום 18.5.06 הגיש איוב תביעתו במסגרת ת.א. 1508/06 בה טען כי על עמידר לשלם לו את הסך של 121,466 ש"ח בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעמו, המהנדס שטיינר, ולבטל את דרישתה לתשלום חלקו בעלות התיקון ודמי שכירות עד ליום 7.11.04 בצירוף מע"מ בסך של 181,894 ש"ח. 

14.              ביום 4.9.06 הגישה רשות הפיתוח באמצעות עמידר בבית המשפט השלום בחיפה כנגד הזוג איוב, תביעה כספית ע"ס של 195,863 ש"ח נכון ליום 26.6.06, וכן בסעד של פינוי (שנזנח בסיכומים) ( ת.א. 16338/06 ). עמידר טענה בתביעתה כי השתתפה בשכר הדירה החלופית של הזוג איוב בסך של 75,187 ש"ח (בהתאם לעותק "כרטיס חזותי חשבון" לתקופה שהחל מיום 1.1.01 ועד ליום 31.12.06); וכי חלקם של הזוג איוב בשיפוצים שביצעה עמידר בדירה עמד ע"ס של 159,715 ש"ח כולל הפרשי הצמדה וריבית נכון ליום 26.6.06 (לטענתם, בהתאם לעותק מחשבון סופי ו- "הצהרה על גמר כל התביעות" מטעם הקבלן מיום 4.5.04, שצורפו לתביעה). כן נטען כי הזוג איוב חבים לעמידר סך של 9,741 ש"ח נכון ליום 26.6.06 בגין דמי שכירות מוגנים לאחר שכל פניותיה של עמידר לזוג איוב לתשלום חוב זה, לא נענו. לפיכך, טענה עמידר כי הזוג איוב הפרו את הוראות חוזה השכירות ו/או הדין לרבות הוראות סעיפים 131(1) ו-(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, וקמה גם עילת פינוי וסילוק ידם מהדירה.

15.              ביום 26.4.07 הורה כב' הנשיא רקם על איחוד דיון בתביעות - ת.א. 16338/06 ות.א. 1508/06 - בבית המשפט השלום בקריות. תביעת עמידר (ת"א 16338/06) קיבלה עם הגיעה לבית משפט זה, את המספר ת.א. 1327/07 .

16.              בישיבה המקדמית שהתקיימה בפניי ביום 25.3.08, מיניתי כמומחה מטעם בית המשפט את המהנדס רונן שטרנברג (להלן: " מומחה ביהמ"ש") שהתבקש להתייחס הן למחלוקות כפי שהן עולות מחוות הדעת של שני הצדדים, והן לשאלת סבירות המחירים והתשלומים ששולמו לקבלן מטעם עמידר. מומחה ביהמ"ש התבקש לחוות דעתו גם בשאלה האם הדירה במצבה לאחר התיקון ראויה למגורים, כאשר ככל שהדירה אינה ראויה למגורים במצבה היום, התבקש מומחה ביהמ"ש לפרט מהם אותם ליקויים שבגינם אין הדירה ראויה למגורים. המומחה מטעם בית המשפט מונה בהסכמת איוב, ולאחר שעמידר הותירה את החלטת המינוי לשיקול דעתו של בית המשפט. אף צד מן הצדדים לא סייג את הסכמתו למינוי בשמירה על זכותו לעמוד על חוות הדעת מטעמו. לפיכך, יש להתייחס לחוות דעתו של מומחה בית המשפט, כחוות דעת של מומחה מוסכם.

17.              ביום 31.7.08 הוגשה חוות דעתו הראשונה של מומחה ביהמ"ש מיום 1.7.08, אשר ערך ביקור בדירה ביום 6.6.08, וכאשר הייתה בידיו תכנית רשות העתיקות, והעריך את עלות התיקונים, הכוללת פיקוח הנדסי ומע"מ, בסך של 13,398 ש"ח, והותיר ל שיקול דעת בית המשפט עלות עבודות אחרות הנטענות על ידי עמידר בסך כולל של 7,600 ש"ח (להלן: " חוות הדעת הראשונה").